Taşınmaz mal sahipliği

01.02.2008 | Veysi Seviğ | Yorum

Türk Medeni Kanunu'nun 705'inci maddesi uyarınca "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur"

ancak "miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır." Bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Son yıllarda hızlı bir gelişme gösteren inşaat sektöründe yapılan satış işlemleri zaman zaman hukuki uyuşmazlıklara konu olmakta, bu bağlamda da gerek gayrimenkullerin alıcılar adına tescili ve gerekse inşaatlarda aşamalı devir işlemleri uygulamada hukuki açıdan duraksama yaratmaktadır.

Mevcut düzenlemeler çerçevesinde uygulamada binalar üzerinde mülkiyet hakkının kurulmasında iki farklı yöntem kullanılmaktadır.

Birinci yönteme göre; arsa üzerine yapılacak binanın projeleri ilgili belediyeye tasdik ettirilerek ruhsat alındıktan sonra tasdikli projeler tapuya tescil ettirilmektedir. Buna göre daha sonra projede yer alan dairelerin numaralarına göre arsa üzerinde kat irtifakının kurulması gerekmektedir.

Bu aşamada üzerinde kat irtifakı kurulan binaların tamamlanmış ve dolayısıyla kullanıma hazır olması gerekmemektedir.

Gerçekte kat irtifakı arsa payına bağlı olan bir irtifak çeşididir. Bu bağlamda da arsa üzerinde yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, kat mülkiyeti kanununda yer alan hükümler çerçevesinde kat mülkiyeti oluşturulabilmektedir. (Çengeler, Kahraman-Tunalı, Ahmet "Gayrimenkul Satışlarında Vergiyi Doğuran Olay" Vergi Dünyası Sayı: 312, Sf: 67)

İkinci yöntem ise kat mülkiyetinin tapuya tescilidir. Buna göre kat mülkiyet hakkı, inşaatı bitmiş yapının bağımsız bölüm olarak kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza depo gibi bölümlerinden ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bağımsız mülkiyet hakkının kurulmasını ifade eder.

Kat mülkiyeti hakkının kurulabilmesi için binanın tamamlanmış olması gerekmektedir. Dolayısıyla tamamlanmış olan bina için iskân ruhsatının (yapı kullanma için belge) alınmış olması, binanın tapu kadastro müdürlüğü tarafından paftasına işlenmesi, ayrıca konuya ilişkin tüm vergi ve harçlarının ödenmiş olması gerekmektedir.

Harçlar Kanunu'nun 4 sayılı "Tapu ve Kadastro İşlemlerinden Alınacak Harçlar Listesi"nde gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere Emlak Vergisi değeri üzerinden, cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 15 oranında harca tabi tutulması öngörülmüştür.

Medeni Kanunu'nun 704'üncü maddesinde hükme bağlandığı üzere taşınmaz mülkiyetinin konusuna giren işlemlerde hak sahipliği tescille doğmakta olup kanunda sözü edilen taşınmaz maldan anlaşılması gereken; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

Bu nedenle tapu tescili yapılmayan bir taşınmaz malın sahipliği iddia edilemez. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu aşamada öngörülen resmi şekilden anlaşılması gereken ise "taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmenin tapu sicil müdürü veya memurları tarafından tanzim edilmiş olmasıdır." Tapuya yapılan tescil işleminden amaç ise taşınmazların mülkiyet durumu ile ilgili taraflar arasında ve üçüncü kişilerle çıkacak dışa dönük olarak yapılan bir özel hukuk işlemi mahiyetindedir.

Taşınmaz sahipliği ile taşınmazın kullanılması işlemleri birbirinden farklıdır. Taşınmaz sahibi olmadan da bir taşınmazı kullanmak mümkündür.

Bir inşaatın tamamlanması tarihinin belirlenmesinde hukuken iskân ruhsatı esas alınmaktadır. Ancak ülkemizde iskân ruhsatı alınmadan da bir gayrimenkul kullanılabilmektedir. Bu gibi durumlarda iskân ruhsatı olmadan kullanılan yapılarda yine bazı kamu hizmetlerinden yararlanılabilmektedir.

Resmi devir işlemi tamamlanmadan iktisadi tasarruf hakkının devre konu edilmiş olması çoğu kez gerçek hak sahibini zor durumda bırakabilmektedir. Bu nedenle taşınmaz mal sahibi olma düşüncesinde olanların hak sahibi olma yerine resmi tescilli taşınmaz mal sahibi olma konusunda özen göstermeleri gerekmektedir.

Kaynak:Referans Gazetesi