Kat irtifaklı arsa tapusunda harç matrahı

25.12.2007 | Veysi Seviğ | Yorum

Harçlar Kanunu'nun dördüncü kısmı "Tapu ve Kadastro Harçları" ile ilgili hükümleri kapsamaktadır. (Madde: 57-70) Harca tabi olan işlemler ise kanuna ekli (4) sayılı tarifede sayılmak suretiyle belirlenmiş bulunmaktadır.

Mevcut düzenleme gereği "Tapu ve Kadastro Harçları" (4) sayılı liste uyarınca işlemlerin nev'i ve mahiyetine göre değer esası üzerinden nispi (oransal) veya makdu olarak alınmaktadır.

Harçlar Kununu'nun uygulamasında yer alan "kayıtlı değer" veya Emlak Vergisi değeri Emlak Vergisi Kanunu'na göre belirlenen vergi değerini ifade etmektedir.

Kural olarak "Tapu ve kadastro harcı vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerden yüksek olanı üzerinden alınır." (Madde: 63)

Vergi değerinin tanımı ise Emlak Vergisi Kanunu'nun 29'uncu maddesinde yapılmıştır. Bu tanımlamaya göre vergi değeri;

* Arsa ve araziler için Vergi Usul Kanunu uyarınca asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlere göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmiş arazide her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik, bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseler) arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibariyle takdir olunan birim değere göre,

* Binalar için Maliye ile Bayındırlık ve İskân bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile yukarıda belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak konuya ilişkin tüzük hükümleri uyarınca belirlenen ilkeler çerçevesinde

hesaplanmaktadır.

Mükelleflerin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunmaları halinde harcın hesabında vergi değeri esas alınmaktadır. Aradaki farka isabet eden harç Vergi Usul Kanunu'na göre hesaplanan vergi ziyaı cezası yüzde 25 oranında hesaplanmak suretiyle ikmalen tarh edilmektedir.

Tapu sicilinde kayıtlı arsa ve arazi üzerinde yeniden inşa olunacak bina ve sair tesislerin tescilinde veya her nevi vasıf değişikliklerinde tahsis (düzeltme) harcı alınır.

Uygulamada gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergi değeri üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcına tabi tutulmaktadır.

Mevcut düzenlemelerden de anlaşılacağı üzere gayrimenkullerin devir ve iktisabında Emlak Vergisi değeri veya Emlak Vergisi değeri üzerindeki beyanlar dışında başka bir değer esas alınarak tapu harcı hesaplanması veya talebi ve tahsil edilmesi mümkün değildir.

Ancak uygulamada bazı hallerde yapılan vergi incelemelerinde inşaat devam ederken ve henüz (yapı kullanma izni) iskân belgesi alınmamış daireler dolayısıyla tapuda arsa olarak tescilli projeler için arsa tapu devirleri sırasında, tapu devri dolayısıyla ödenmesi gereken alım-satım harç matrahları idarece kabul edilmeyerek, bazısında tapuda arsa devirleri sırasında inşaat tamamlanmamış olmasına rağmen vergi ziyaı cezalı harç tahsiline yönelik işlemlerin ve incelemelerin yapıldığı gözlenmektedir.

Yine uygulamada kat irtifaklı arsa devri yapılan bu tür işlemlerde iskân belgesi alımı aşamasında da ayrıca binaya dönüşüm dolayısıyla bina değeri üzerinden ilave harç hesaplaması da yapılmaktadır.

Bir başka açıdan olayı değerlendirecek olursak; bu tür işlemlerde başlangıçta hak sahibine arsa payının devri yapılmaktadır. Bu işlemde harca esas alınan değer Emlak Vergisi değeri olmaktadır. Bilahare bu tür devirlerde bina dönüşüm dolayısıyla bina değeri üzerinden ayrıca harç ödenmektedir.

Bu tür işlemlerde eğer başlangıçta arsa payı devirlerinde harca esas değerin hesaplanışı kanunen belirlenmiş olması hususu dikkate alındığında idarece veya yapılan incelemeler sonucunda yükseltilmesi mevcut kanuni tanımlamalar dışında bir başka değere dönüştürülmesi mümkün değildir.

Mevcut kanuni düzenlemeler dışında bir uygulama sonucunda özellikle kat irtifaklı arsa devrinden dolayı kat sahiplerinin gereksiz yere mağdur edilmesi ve kendilerinin bilgisi dışında hem ek harca hem de vergi ziyaı cezasına muhatap edilmesi hukuk devleti olgusu ile örtüşmeyen bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır.

Kaynak: Referans Gazetesi